马星 - 最近在新山比较忙？

最近在网上追踪马星进展，无意中发现到了其Unbilled Sales（Booking或者还没被计算在IncomeStatement里头）约35亿而总发展值来到了约264亿。若我们用一个约7年的发展时间来计算的话，那么马星应该会在未来有约37亿平均入账。随着Sales & Lease Back 到了尾声，接下来的马星的净赚幅（Net Profit Margin）只会更高。

所以，我还是会在低潮的时候（比如约2令吉）购买马星。越便宜越好。

最近加码马星

最近在1.99的价位加码马星。预计马星会在Budget公布时被挤压，原因在于害怕政府的打房行动。无论如何，以未来的15仙股息（为扣除25%税）和1.99的价位，大约会兑换成约7.5%的周息率，这表示其股价被低估。而合理价位又或者被高估价位会在3%周息率或者5元。

需要注意的项目： 

1. 政府打房行动
2. 大选表现
3. 高成本控制
4. 大马经济放缓
5. 马星业务扩展不顺利
6. convertible bond转换成Equity，进而形成diluted EPS

等等等

再谈马星及马股

马星近来成为房地产的翘楚之一，销售额方面仅次于实达，这主要归功于梁老板的用心。最近的马来西亚房地产里头，我们都看到了许多整合，好多些优良华人主导公司都被并购到了马来同胞主导公司里头。而由于梁老板拥有约35%左右的股权，所以在短时间内我相信它不会被其他公司并购。

最近的大马股市进入一个比较波动的阶段，许多投资者都会担心说自己的投资会导致亏损。其实以我的经验来判断，只要一间公司能够持续不断地成长，那么短期的波动对我们来说是个更好的机会。当然，这也要视你的投资期限的长短来做比较。

我发现到上了年纪的投资者（比如我）比较喜欢看长远的东西。而刚刚进入股市的新手们会认为从短期内赚得差价会是个不错的策略。当然，我想要说明的是，由于大家观念想法都不一样，所以无法比较到底何者较好。很多百万富翁都是透过房地产致富，我相信其中的原因不外乎“长期”投资，谨慎做功课才购买等等等，我觉得这才是能够长期投资致富的主要原因之一。

我相信未来的大马大选会对股市带来一定的影响。根据我一个顾客的述说，他的投资策略是在大选后的一年后购入股票，然后在大选前一年售出。他试了三次（也就是花了约14年），屡试不爽。当然，这是他个人的投资经验。对我来说，我觉得只要你投资的不是急用钱的话，那么你就可以安心度过每一个熊市。在牛市的时候记得要预留现金，免得股灾来时没有余钱购买廉价货。

马星第二季度进展报告

马星最近公布了不错的营业额，目前的半年盈利是14.x仙。若保持上半年的业绩，那么全年的EPS可望达到28-30仙。那么股息会进一步提升到15仙左右。以目前价格的2.4左右相比，大概会有6.25%的股息。以一个市值约20亿的公司来说，这算是个不错的价格。隐忧回事大选过后的股价表现，以及如何在有限的资源下，继续能够购买低廉的土地以及维持高赚幅。由于市场的需求，马星开始进行50万房屋的中大型市镇发展计划，如Bangi (SouthVille)。我预计接下来它还是会继续收购土地并把该公司的GDV提高到200亿以上，以取得更多投资者的目光。

唯一需要关注的是：

1. 马星能否持续再继续其扩展？目前拥有约39个项目，对比5年前的少过10那个项目，这是惊人的发展。
2.马星在沙巴的工程是否顺利执行？由于这是其东马第一个工程，所以我会以保守而乐观的态度面对这项工程。
3.马星的官司，预计在9月下判。这是我头一次听到法庭下判。结果会是如何？会影响到马星再与王族/土著合作吗？
4.马星还会购买哪里的土地？销售额是否会受经济影响？

在持有马星约7年的时光，我当然是希望马星能够成为马来西亚龙头。（预计会在几年内升上老二的位置）

马星 - 继续成长

最近从新闻得知马星已经开始策划2013年的房地产销售活动，它目前的策略是在本地进行土地收购和建设，暂时没有扩充海外的计划。这一点我觉得可以从最近撤离中国投资有关。至于是否能够延续从新山/槟城/大吉隆坡地区以外的收购（如沙巴等地）就拭目以待。

他的iCON TUN RAZAK的租凭合约会在今年届满，而明年就只剩下SOUTHGATE。我希望它能够多取得租户，那么可以减轻有关方面的开销。

马星目前主要是集中火力在100万令吉以下的房地产，也就是中等阶层收入的顾客群。这点可以从它在收购比较“郊区”的地点如万绕和万宜等，似乎是在期望着能够获得更多有关顾客群的支持。我相信这也是房地产慢慢走向稳定或放缓的一个征兆。

随着最近它大事推广的18年成立纪念展销会，吸引到众多目光到来吉隆坡/槟城/新山参观，我相信它在下半年的业绩会好过下半年。不过，也有可能是因为他们预计下半年还要更努力（因为5月底时销售量仅达目标2.5亿的40%，根据以往我的经验判断，通常马星半年应该取得50%以上的目标）。至于是否有良好的销售目标，我们可以透过接下来的财报来分析。

以目前的本益比来说，它现在又回到了差不多4年前的水平，我相信应该是和大选/经济循环期有关。投资与否，取决于你自己本身的预期回报率和可投资的期限。

以上仅供参考。

马星值得加码吗？

有位朋友问我到底马星值得加码？我的答案是：

诺你能够承受大起大落的话，你绝对能够可以加码，而且应该低买更低时更买。我们从历史来看，马星的业绩虽然是稳定上升，可是股市的波动不一定以业绩同步进行。若我们把战线拉长十年来看，对，马星的确是Beta高的股，可是其业绩不会如股市一样大起大落，它还是有一只坚强的团队组成。试问，一个手握大约发展总值大约150亿-200亿（可供5-7年发展），在与政府关系如此好（得到了大约10%的发展Titiwangsa路段的建筑物）时，它会不会倒下来？很难，除非它的现金流吃紧。就算现金流吃紧，它还是可以发债券或者与小股东掏钱来买地。

基本上发展商的投资策略不外乎：

- 以低廉价格购入黄金地段　（也只有在熊市的时候才可以出手）
- 以高于平均价的水平出售高Quality的房地产

以长远来看，马星是唯一可以在风暴中持续其业绩成长的公司，原因在于其生意模式：

- 以大化小 - 尽量拥有多项小型发展企业，从而推高业绩的销售额
- 顺势而为 - 以市场为基础推出市场需求的房地产（个人认为马星应该会相应政府的30万元房屋计划）
- 保守政策 - 绝不以借贷过度来度日 （Net Gearing Ratio 不会超过0.5）

联想： 以其5%-6%的股息周息率来看，我相信Convertible Shareholder会加速转换成Equities，进而Dilute EPS。相对来说，Net Gearing Ratio 就会减少，而增加了马星再来大幅度融资购地的可能性。

注：小弟有62，400 units在此。里头有个人主观因素存在。